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金融街倉促擴張:債務兩年激增300億   凈利增速墊底千億房企僅8.7%

2019-04-15 07:08:18 來源:長江商報

    長江商報記者 沈右榮

    幾次踩錯節拍錯失壯大機會的京籍房企金融街(000402.SZ)大舉擴張之余,實則收獲甚微。

    長江商報記者發現,盡管金融街去年經營業績實現大幅提升,但與A股可比房企相比仍較為遜色。其營業收入221.13億元,同比下降13.35%,凈利潤(歸屬母公司股東凈利潤)32.69億元,同比增長8.72%。無論是營業收入還是凈利潤同比增幅,在千億資產房企中(以截至4月12日披露2018年報數據),金融街均墊底。

    金融街因開發北京金融街而揚名,但在眾多房企全國重點城市落子之時,金融街不是按兵不動就是固守一線及1.5線城市。在一線城市遭遇嚴調后,公司才被迫擴圍,轉型并重點發力住宅地產。僅去年,其新增項目20個,權益投資達191億元。

    然而,倉促布局導致公司債務激增。截至去年底,公司總負債1113.28億元,其中有息債務804.97億元,占比72.31%,凈負債率高達184.26%,較2016年勁升64.77個百分點。

    連續兩年凈利增幅為個位數

    在一眾房企賺得盆滿缽滿之際,金融街的業績只是象征性地增長。

    年報顯示,去年,金融街實現營業收入221.13億元,同比下降13.35%,凈利潤32.69億元,同比增長8.72%。這是房地產市場調控以來,金融街實現的經營業績第二次小幅增長。2017年,其實現營業收入255.19億元,同比增長28.54%,而凈利潤為30.06億元,同比微增7.2%。

    對比同業,A股超百家房企中,目前已經披露2018年度報告的約為80家,其中,營業收入同比下降的有25家,金融街降幅排名第18位,在總資產超千億的房企中,營業收入同比下降的,金融街是唯一一家。凈利潤方面,其凈利潤排名第6位,但其凈利潤同比增幅又處于墊底位置。

    金融街為何掉隊了?

    4月11日,一大型房企人士向長江商報記者表示,金融街以商業地產起家,并迅速成名。近年來,受商業模式變革等因素影響,商業地產開發周期長、盈利空間被壓縮。同時,金融街固守北京等一線城市,而這些區域恰恰是此次地產調控的重點,金融街受到的沖擊可想而知。

    數據顯示,2017年,金融街銷售金額為235.70億元,同比下降14.60%,其中,商業地產銷售80.70億元,同比下降34.39%。

    兩年新增權益投資438億

    在房地產調控及集中度越來越高的形勢下,金融街無奈出京轉型擴張,其手法也頗為生猛。

    出京之后,金融街瞄準京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群,并以此為中心進行布局。截至目前,其已殺入深圳、成都、武漢、惠州、東莞等15個重點城市并完成布局。

    值得一提的是,去年9月7日,金融街宣告,以34.52億元價格從湖北當代盛景收購了江夏“地王”,借此接手江夏文化大道項目。該地塊2013年對外出售,閑置近5年。

    實際上,上述“地王”項目是金融街在武漢獲取的第四個項目。去年,金融街先是以7.86億元競得武昌區一處臨江住宅、商服用地,接著又通過受讓股權獲取光谷中心地區近3萬平米住宅項目,這一地塊閑置長達8年之久。去年8月,公司又獲得對青山濱江商務區核心地塊開發權,建設區域總部大樓。短短一年間,在武漢的投資至少超50億元。

    年報數據顯示,2017年,金融街新增18個,新增權益投資額逾247億元。去年,又新增項目20個,新增權益建筑面積356萬平米,權益投資191億元。以此算來,兩年之間,這家當時僅1128.36億元資產房企投入的拿地資金高達438億元,也讓人吃驚。

    從上述所拿地用途看,金融街也開啟了轉型模式,重點發力住宅地產。

    只不過,擴張之時其負債飆升。2016年底,公司有息債務505.38億元,去年底為804.97億元,2年間增加了299.59億元。同期,公司財務費用也從8.79億元增至14.89億元,增幅為69.40%

    776億存貨周轉放緩資金承壓

    擴張暴走的金融街周轉較慢,財務狀況不佳。截至去年底,金融街短期借款30.11億元、一年內到期的非流動負債67.89億元、長期借款405.47億元、應付債券301.50億元,合計高達804.97億元,同期,公司貨幣資金只有119.57億元,有息債務是貨幣資金的6.73倍。

    實際上,近兩年來,隨著公司出京擴張,其債務規模迅速擴大。2016年底,公司無短期借款,2017年底短期借款也只有9.50億元。去年底的有息債務較2016年底增長了近300億元,較2017年底增長了181.12億元。截至去年底,公司凈負債率高達184.26%,2016年、2017年分別為119.49%、150.82%,逐年大幅上升。

    所幸,金融街負債結構較為科學,其以長期債務為主,因而短期不存在償債壓力。盡管如此,但其潛在的風險不小,原因是公司資產周轉速度太慢。

    金融街突進式擴張過程中,公司的存貨也不斷上升。截至去年底,其存貨為776.38億元,占其總資產的52.30%,2016年、2017年分別為564.52億元、628.42億元,兩年增加了211.86億元。

    問題是,存貨急劇飆升占總資產一半以上、流動資產的77.95%,但其周轉速度大幅放緩。2017年,金融街存貨周轉天數為1192.05天,去年為2224.97天,延長了1032.92天。這意味著,776.38億元存貨周轉一次需要6.18年,較2017年的3.31年延長2.87年。同業公司中,萬科、招商蛇口、新城控股的存貨周轉天數分別為1304天、1275天、1165天,均比金融街快。

    存貨周轉慢,將加劇公司現金流狀況。近兩年,金融街經營活動現金流凈額為—72.54億元、90.29億元,投資活動現金流凈額為—29.34億元、—24.45億元,籌資活動現金流凈額為73.98億元、127.37億元。這些數據表明,公司自身造血功能不強,仍要靠借款維持運營,這也說明公司現金流較為緊張。


責編:ZB

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