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寶龍地產負債率101%   債務490億或陷資不抵債

2019-04-08 06:43:56 來源:長江商報

    長江商報記者 江楚雅

    “銷售要到500億元,增長22%。”2018年,寶龍地產總裁許華芳定下2019年的銷售目標。

    近日,寶龍地產(01238.HK)發布2018年度報告,全年實現合約銷售金額410.4億元,創下歷史記錄,同比增長高達96.5%。銷售面積為282.16萬平方米,較2017年增長80.6%。

    長江商報記者注意到,其合約銷售金額在創下歷史紀錄的同時,490億元負債總額超過410億元銷售總額,凈負債率上升以及凈利潤有所下滑。

    根據年報公布數據來看,2018年上半年寶龍地產的凈利率出現小幅下降至19.2%,相較于2017年底下降了5.6個百分點。負債方面,2018年債務總額491億元,總資產負債上升6.1個百分點到75.2%;凈負債率則由2017年的86.8%增長14.8個百分點,達到了101.6%的歷史新高。

    對此,財經評論員肖磊對長江商報記者表示,以債務驅動的發展模式,在整體行業增長放緩的時候,很容易出現負債率上升和凈利潤下降的情況,合約銷售金額本身也是需要用更大的擴張成本來支撐的,并且寶龍地產目前商業項目占比較大,相比住宅來說資金的周轉率偏低,這也會導致負債率上升。

    銷售業績增長超90%

    自2014年跨越百億門檻后,2018年是寶龍地產業績增速最快的一年。

    近日,寶龍地產發布2018年財報顯示,寶龍去年合約銷售410.36億元,同比上升約96.5%,完成年度350億元業績目標,創歷史新高。收入為人民幣195.94億元,較2017年上升26%。

    從盈利能力來看,公司于2018年實現毛利75.53億元,同比增長44.5%;毛利率38.5%,較2017年同期上升約5個百分點。年內核心盈利約25.79億元,較2017年同期上升約35.2%。

    不過,在純利上還是有所下滑。2018年其年度利潤為36.48億元,同比下降5.69%。公司擁有人應占利潤錄得為28.37億元,同比下降14.98%。

    對此,寶龍地產方面稱,銷售業績的大幅增長主要得益于,公司根據不同地區的市場開發特定產品、靈活調整各項目的銷售策略,加速去化,使得7個項目單盤銷售額超過20億元。尤其是住宅項目,采取“369”開發模式(即“3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠”)加速周轉及去化,并取得良好效果。

    銷售規模創新高,許華芳對寶龍未來的發展更是信心滿滿。他稱,2019年寶龍地產的各種指標將穩步提升,銷售增長22%達500億。目標增長率為42.86%,2019年推出可售貨量為902億。

    商業地產銷售額僅貢獻2成

    2018年,寶龍地產通過招拍掛、合作等方式,以低溢價率在浙江、江蘇、福建等地新增29幅土地。截止2018年,公司新增土地儲備建筑面積為573.67萬平方米,同比增長48.54%。總土地儲備建筑面積為2120萬平方米,七成位于長三角區域。其中,在開發建設中的物業為1280萬平方米,持作未來發展物業約為840萬平方米。

    隨著公司規模不斷擴大,投資力度不斷增強,負債也不斷攀升。長江商報記者注意到,2018年其債務總額490億元,接近410億元銷售額。

    目前,寶龍一年內到期的借款約為147.22億元,一年后到期的借款約為343.8億元。截至2018年末,其所持現金及現金等價物為148.4億元,剛好覆蓋一年內到期借款。

    銷售與債務相當,是否會出現資不抵債的情況?肖磊認為,資不抵債需要動態的來看,如果能夠達到自己預定的業績,比如去年寶龍地產相關負責人就曾提出到2020年要實現千億銷售目標,那么當前的500億靜態負債是可以扛得住的,但從去年下半年的情況看,中國房地產市場已經進入了調整周期,諸多大型房地產商都未能完成目標,所以這個負債率和負債規模,當前看是非常危險的,很有可能會出現資不抵債的情況。

    在房企多元化轉型的當下,一直專注于商業地產開發運營的寶龍地產,近幾年致力于開拓商業地產領域,目標保持商業地產排名前五強。

    截止至2018年,集團運營的一共有39家商場,在營商場也不斷增加。根據集團預期,未來還會新增商場22家以上;其租費回報率達到12.2%。平均租費為68元/月/㎡,同比上升12%。近三年租費收入穩定,2016年至2018年分別為:13.91億、18.04億、22.49億人民幣,復合增長率達到25%。

    未來三年,寶龍管理層表示2019年計劃新開業7座購物中心、2020年計劃新開業8座、2021年計劃新開業7座。其表示,隨著商業板塊穩定增長,預期五年租費收入復合增長率穩定保持在25%。

    不過,從合約銷售占比看,2018年其約銷售額約為410.36億元,住宅銷售金額328.86億元,占比達80.14%;商業銷售金額為81.50億元,占比19.86%。其中,租金及物業管理服務收入約22.49億元,在總銷售額中占比僅5.48%。

    寶龍地產開拓商業地產新模式能否為營收帶來質的變化?肖磊認為,新模式可運作的空間比較大,但也增加了持續性的成本投入,依然離不開整個大環境的影響,營收方面可能比之前會更有持續性,從各類渠道融資的成本和難度會稍微降低一些,可操作的空間也將更大一些,但整體來說商業地產層面的競爭和經驗都是未來的挑戰,營收方面依然是個未知數。


責編:ZB

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