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富力地產危局:負債1633億凈利僅84億   財務費用激增36億返A四年無果

2019-04-01 06:12:58 來源:長江商報

    長江商報記者 沈右榮

    曾經的華南五虎之一富力地產(02777.HK)仍未擺脫巨額債務的重壓。

    2018年,在萬科、保利、綠地等大型房企收獲滿滿之時,港股上市房企富力地產雖然成功躋身千億房企之列,但其盈利能力相形見絀。去年,其凈利潤為83.71億元,相較2017年的211.86億元下降60.49%。

    長江商報記者發現,酒店資產虧損是富力地產利潤下滑的因素之一。“廉價”接盤萬達77家酒店后,手握89家酒店成為全球五星級酒店霸主的富力地產收獲的是連續6年虧損,去年虧損更是擴大至4.59億元。

    接近200億攬入萬達77家酒店不僅加劇了公司虧損,更讓公司債務大幅飆升至1633億元,較2016年底增加424.47億元。巨額債務壓頂,財務費用激增吞噬了大量利潤。去年,其財務費用為52.12億元,較上年16.73億元增長211.54%。

    為了支撐運營,富力地產拼命融資。去年,在樓市融資收緊背景下,公司歷經坎坷通過各種融資工具合計融資超250億元。

    毫無疑問,資金吃緊,富力地產只有通過高周轉來維持運營擺脫風險。今年,公司計劃推出200個項目,預計貨值3000億元。

    備受關注的是,富力地產回A之路頗為艱難漫長。2015年至今已經排隊4年,目前仍處于“已反饋”狀態。

    邁進千億陣營凈利反降六成

    兩年前與千億失之交臂的富力地產終于了圓了千億夢,只不過,凈利潤與之嚴重背離。

    去年,富力地產實現營業收入權益銷售金額1311億元,同比增長60.3%,為其歷史最高值,確認的銷售收入為768.58億元,同比增長29.67%。與之不相匹配的是,凈利潤只有83.71億元,同比下降60.49%。2017年,富力地產銷售收入只有595.48億元,凈利潤達到213.60億元。

    富力地產成立于1994年,總部在廣州,其實控人為李思廉和張力。2005年,富力地產赴港上市,成為首家納入恒生中國企業指數的內地房地產企業。2007年,富力地產在中國房地產行業中排名第四,僅次于萬科、綠地和中海。

    然而,富力地產已經被拋出很遠。截至目前,A股已有53家房企披露2018年年報,其中有招商蛇口等4家房企銷售收入超過富力地產,招商蛇口為882.78億元,保利、萬科、綠地分別為1936.27億元、2976.79億元、3510.14億元,均數倍于富力。凈利潤方面,招商蛇口等四家分別為152.40億元、188.02億元、337.73億元、116.62億元。

    與自身相比,富力地產雖然實現營業收入快速增長,但盈利能力下滑過猛,60.49%降幅也是其上市以來最大幅度。

    2005年,富力地產營業收入和凈利潤為58.57億元、12.64億元,同比增幅為36.81%、132.07%。此后,營業收入保持中高速增長,至去年,營業收入13年增長12.12倍。

    與營業收入相比,凈利潤波動幅度較大。2007年,凈利潤達到53.03億元,2009年降至29億元,2013年達到76.34億元,次年又降至52.21億元。去年,其凈利潤較2005年僅增長5.62倍。

    今年,富力地產能否如愿實現1600億元銷售目標并帶動利潤大幅攀升,似乎存在較大變數。

    令人擔憂的是,去年10月以來,富力地產頻發安全事故。去年10月,廣東省梅縣富力城D區17棟項目發生事故致1人死亡,今年3月14日,天津富力新城雍景豪庭四期工程發生高處墜落事故1人死亡。兩起事故施工方均為富力地產旗下子公司廣州天力建筑。

    此前,富力地產還因子公司違規銷售、違規認籌、無證施工等頻頻被監管部門處罰。

    199億接盤萬達酒店連年虧損

    豪擲199.06億元接盤萬達77家酒店,富力地產一舉成名,雖然包括其自己在內,一致認為其撿了個大便宜,但這筆買賣短期內似乎壓得富力地產有些喘不過氣來。

    華中武漢繁華商業中心漢街中段,萬達嘉華酒店已經更名為富力萬達嘉華,雖然只是增加了富力二字,但酒店主人不再是萬達,而是富力。這,源于2017年7月一筆世紀之交。

    當時,急于處置酒店資產進行產業重構轉型的萬達,原本以335.95億元價格將包括上述萬達嘉華酒店在內的76家酒店賣給融創。可是,在新聞發布會之時,交易突變,富力地產僅以199.06億元就拿下了萬達77家酒店。市場驚訝李思廉“撿了王健林大便宜”。

    就在李思廉自認是大贏家之時,富力地產的壓力悄然降臨。

    富力地產早在2004年就開始投資建設高端酒店,截至目前,已在全球開業和在建的高級酒店有24家,加上萬達的77家,合計達101家,開業運營的89家。因此,富力地產躍升為全球五星級酒店霸主。

    然而,這些酒店不僅未給酒店貢獻可觀利潤,反而成了其凈利潤的拖累。數據顯示,2013年至2018年的5年,富力地產酒店運營分別虧損2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元、4.59億元。去年是全面接掌萬達酒店首年,虧損額急劇擴大。

    不僅僅是經營虧損,高達199億元的收購也使得富力地產債務急劇增長,償債壓力陡升。

    財務數據顯示,2016年,公司長期借款為871.70億元,短期借款106.31億元,長期借貸之即期部份230.51億元,合計為1208.52億元。2017年,長期借款猛增至1138.29億元,加上短期債務合計為1422.43億元,較上年增長213.91億元。而在去年底,長短期債務合計為1632.99億元,較2016年底增長424.47億元,增幅為35.12%。至去年底,公司凈負債率達184.07%,較上年169.55%增長14.52個百分點。

    債務大幅攀升帶來的是吞噬凈利潤的財務費用。去年,富力地產財務費用為52.12億元,較上年16.73億元大增211.54%。

    返A之路坎坷,4年仍在“已反饋”

    酒店虧損、償債壓力大,富力地產回歸A股至今仍無實質進展。

    去年,富力地產在拼命融資抵御財務風險,在樓市融資收緊情況下,其融資之路也不是很順。去年2月,公司取消發行10億元中期票據,5月取消10億元超短融發行計劃、中止非公開發行額度為60億元的2018年住房租賃專項公司債券,到8月,宣告終止發行這筆專項公司債。

    盡管如此,公司還是通過各種途徑融資超250億元。Wind數據顯示,去年,公司發行17.5億美元優先票據、71.7億元超短期融資券、32.5億元境內非公開公司債券及40億元境內公開公司債券。

    從償債能力看,截至去年底,公司資產負債率80.92%,較上年底的78.23%上升2.69個百分點。公司短期債務為523.5億元,貨幣資金為347.07億元,其中受限資金149.24億元,仍存在較大壓力。

    近年來,富力地產加大融資力度。截至目前,已發債70.20億元,票面利率為7%,發行超短期融資券48億元。此外,公司還準備發行新H股,融資方案已提請證監會批準。

    值得一提的是,盡管富力地產償債承壓,但是,其去年基本上沒怎么拿地。去年,富力地產共收購61塊地,土地儲備為371億元,建筑面積為1405萬平方米。2017年,其土地儲備為584億元。在今年1600億元銷售目標下,如果不繼續拿地,今年之后將無地可供開發。為此,公司預計,今年將拿出400億元用于收儲土地。

    其實,一直以來,富力地產在籌劃拓寬融資渠道。早在2015年,公司就籌劃回歸A股,并于當年9月25日向證監會遞交了A股上市申請,當年11月13日進行了預披露。

    此次IPO,富力地產同時向上交所、深交所申請。根據證監會官網披露,截至今年3月21日,深交所處于“已受理”狀態,上交所處于“已反饋”狀態,是否參加抽查抽簽或現場檢查顯示為“是”。

    對于富力地產A股IPO,一投行人士向長江商報記者表示,近年來,A股市場對房企上市要求相對嚴格,富力地產何時能如愿,是否有足夠耐心,還很難判斷。


責編:ZB

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